Όταν αγοράζουμε ένα ακίνητο είναι πάντα σημαντικό να υπάρχει κάποια γραπτή συμφωνία που να προβλέπει τις υποχρεώσεις του κάθε συμβαλλόμενου (συνήθως ο πωλητής και ο αγοραστής). Οι περισσότεροι developers οι οποίοι πουλούν καινούργια ακίνητα, χρησιμοποιούν το ίδιο έγγραφο για όλες τις πωλήσεις τους, γεγονός που αποτελεί πρόβλημα επειδή αυτό σημαίνει πως δεν ανταποκρίνεται στις ανάγκες του αγοραστή, αφού δεν μπορούν όλοι οι αγοραστές να έχουν τις ίδιες ανάγκες. Όταν πρόκειται για μεταχειρισμένα ακίνητα, συνήθως τα μέρη δεν υπογράφουν οποιαδήποτε γραπτή συμφωνία, με την δικαιολογία ότι κάτι τέτοιο αποτελεί περιττά έξοδα.
Παρ’ όλα αυτά, είναι αμέτρητες οι υποθέσεις στα δικαστήρια που αφορούν αγοραπωλησίες, ανταλλαγές, αναπτύξεις και ενοικιάσεις ακινήτων. Οι υποθέσεις αυτές βρίσκονται στα δικαστήρια για χρόνια ολόκληρα, αφού η εκδίκαση τους συνήθως είναι δύσκολη, λόγω του ότι δεν υπάρχει κάποια γραπτή συμφωνία μεταξύ των μερών ή η συμφωνία που υπάρχει περιέχει ασάφειες. Αυτό έχει ως αποτέλεσμα είτε ο πωλητής είτε ο αγοραστής να χάνουν μεγάλα χρηματικά ποσά και να μην μπορούν να απολαύσουν και το ακίνητο.
Ο διορισμός ενός έμπειρου δικηγόρου που ασχολείται με την νομοθεσία που αφορά την ακίνητη ιδιοκτησία, είναι κατά την άποψη μας απαραίτητος. Η συμβουλή μας είναι να μην υπογράψετε κανένα συμβόλαιο εάν δεν εξεταστεί πρώτα από κάποιο δικηγόρο. Είναι λογικό ότι όταν κάποιος σας δίνει ένα έγγραφο να υπογράψετε, πολύ πιθανόν να περιέχει όρους οι οποίοι ευνοούν τον ίδιο περισσότερο από εσάς.
Έρευνα στο Κτηματολόγιο
Αν και η υπογραφή μιας γραπτής συμφωνίας έχει μεγάλη σημασία, δεν είναι το μοναδικό εμπόδιο που μπορεί να ματαιώσει μια πράξη πώλησης/αγοράς ακινήτου. Το γραφείο μας έχει γλυτώσει αρκετούς πελάτες μας από περιττά έξοδα και ταλαιπωρία, μετά από έρευνες που έχουμε διεξάγει στο Κτηματολόγιο όπου διαπιστώσαμε ότι μερικά ακίνητα ήταν αντικείμενο διαφοράς σε υποθέσεις που εκκρεμούσαν στα Δικαστήρια (π.χ. διαζύγιο, αστικές διαφορές κλπ). Επίσης ένα συνηθισμένο φαινόμενο είναι να προκύπτουν προβλήματα επειδή ο φαινόμενος πωλητής του ακινήτου δεν είναι ο ιδιοκτήτης ή ο απόλυτους ιδιοκτήτης ή εξουσιοδοτημένος από τον ιδιοκτήτη για να προβεί σε πώληση του ακινήτου.
Επιπλέον, ένα ακίνητο πολύ πιθανόν να υπόκειται σε υποθήκη ή άλλα βάρη που πρέπει να διευθετηθούν πριν να είναι δυνατή η μεταβίβαση του ακινήτου. Σε μια τέτοια περίπτωση, ο αγοραστής μπορεί να προβεί σε περιττά έξοδα όπως εκτίμηση της αξίας του ακινήτου, διαδικαστικά έξοδα προς εξασφάλιση δανείου, ασφάλιση του ακινήτου και άλλα παρόμοια έξοδα και στο τέλος να μην καταστεί δυνατό να αποκτήσει την κυριότητα του ακινήτου.
Κρυφά Έξοδα
Σύνηθες φαινόμενο αποτελεί επίσης κάποια κρυφά έξοδα να μην περιλαμβάνονται στην γραπτή συμφωνία που σας ζητείται να υπογράψετε. Κάποια τέτοια έξοδα είναι για παράδειγμα:
- Προμήθεια του μεσίτη / ενδιάμεσου
Αν και δεν αποτελεί συχνή απειλή αυτό, μερικές φορές έχουμε συναντήσει περιπτώσεις όπου ζητήθηκε από τον αγοραστή ενός ακινήτου να πληρώσει την προμήθεια του μεσίτη, επειδή αυτή ήταν η συμφωνία που είχε ο μεσίτης με τον πωλητή του ακινήτου αλλά για κάποιο λόγο ο αγοραστής δεν είχε ενημερωθεί για κάτι τέτοιο πριν υπογράψει την σύμβαση.
- Φόρος Προστιθέμενης Αξίας (ΦΠΑ)
Εάν ασχολείστε με τον τομέα των ακινήτων γενικά, θα έχετε παρατηρήσει ότι στις περισσότερες αναρτήσεις / διαφημίσεις ακινήτων, ο πωλητής αναγράφει ότι το ακίνητο ΙΣΩΣ υπόκειται σε ΦΠΑ. Αυτό σημαίνει πως δεν γνωρίζουν εάν υπόκειται ή όχι, αλλά η πληροφορία αυτή είναι εξαιρετικά σημαντική, αφού αλλάζει σε μεγάλο βαθμό της συνολική τιμή ενός ακινήτου. Το εάν ένα ακίνητο υπόκειται σε ΦΠΑ ή όχι μερικές φορές είναι ξεκάθαρο, όπως για παράδειγμα σε περιπτώσεις καινούργιων ακινήτων, αλλά μερικές φορές όταν μιλάμε για μεταχειρισμένα ακίνητα, δεν υπάρχει κάποια ξεκάθαρη απάντηση και το ερώτημα πρέπει να συζητηθεί με τις φορολογικές αρχές. Το γραφείο μας είναι σε θέση να διαπραγρατευτεί την υποχρέωση αποπληρωμής του ΦΠΑ και να σας δώσει μια ξεκάθαρη απάντηση.
- Άλλα έξοδα
Μερικά άλλα έξοδα που πρέπει να γνωρίζετε και συνήθως δεν αναγράφονται στην συμφωνία που καλείστε να υπογράψετε είναι τα τέλη μεταβίβασης (μεταβιβαστικά), τα τέλη χαρτοσήμου (stamp duty), κάποια νομικά έξοδα ή/και τους φόρους ακίνητης περιουσίας. Επίσης ακίνητα τα οποία ανήκουν σε κτήρια με κοινόχρηστους χώρους, συνήθως βαρύνονται από κάποια κρυφά έξοδα, όπως για παράδειγμα ο ιδιοκτήτης του κτηρίου να προέβηκε σε συμφωνία με κάποια εταιρία διαχείρισης ακινήτων και με την αγορά ενός ακινήτου σε ένα κοινόχρηστο κτήριο να αναλαμβάνετε και την ευθύνη να πληρώνεται τα κοινόχρηστα ή άλλα έξοδα. Είχαμε συναντήσει περιπτώσεις όπου τα κοινόχρηστα σε κάποια διαμερίσματα ανέρχονταν στα 100 ευρώ το μήνα, ένα ποσό υπερβολικά υψηλό το οποίο θα πρέπει να γνωρίζετε ότι θα έχετε την ευθύνη να πληρώνεται.
Αγοραπωλητήριο Έγγραφο
Αφού συνταχθεί και υπογραφεί το αγοραπωλητήριο έγγραφο, το γραφείο μας αναλαμβάνει την κατάθεση του εγγράφου αυτού στο Κτηματολόγιο. Το όφελος που προκύπτει από την κατάθεση του εγγράφου στο Κτηματολόγιο, είναι ότι ο αγοραστής αποκτά νόμιμο δικαίωμα επί του ακινήτου, δηλαδή δεν μπορεί ο πωλητής να αλλάξει γνώμη και να το πουλήσει σε κάποιον άλλο.
Σε αντίθετη περίπτωση όπου μια γραπτή συμφωνία υπογραφεί από τα μέρη αλλά δεν κατατεθεί στο Κτηματολόγιο, τότε ο πωλητής μπορεί πραχτικά να το πουλήσει σε κάποιον άλλο παραβιάζοντας τη συμφωνία και δίνοντας στον αγοραστή το δικαίωμα να διεκδικήσει απόζημίωση.
Διαθήκη
Εάν δεν έχετε ετοιμάσει μια διαθήκη ή έχετε ήδη κάποια διαθήκη και αργότερα έχετε προβεί σε αγορά ενός ακινήτου, είναι σημαντικό το ακίνητο αυτό να συμπεριληφθεί στην Διαθήκη, ώστε μετά το θάνατο σας να διανεμηθεί η περιουσία σας στα άτομα που εσείς επιθυμείτε. Σε αντίθετη περίπτωση που δεν έχετε κάποια διαθήκη, η περιουσία σας θα διανεμηθεί βάση της σχετικής Νομοθεσίας. Το γραφείο μας εργοδοτεί έμπειρα και έμπιστα άτομα τα οποία αναλαμβάνουν την σύνταξη της Διαθήκης σας και τη διαχείριση των περιουσιακών σας στοιχείων κατά της εκτέλεση της Διαθήκης.
Το γραφείο μας έχει την γνώση και την εμπειρία να σας βοηθήσει σε όλα τα πιο πάνω στάδια, ώστε να διασφαλήσει ότι η πράξη αγοράς ή πώλησης θα γίνει με ασφάλεια και επιτυχία.
Μην διστάσετε να μας καλέσετε στο +357 97680423. Είμαστε πάντα στην διάθεση σας.
